Что такое МКД в ЖКХ и какие есть типы многоквартирных домов

МКД — это многоквартирный дом. По закону, им может быть как одноэтажная постройка на две квартиры, так и высотка для тысячи жильцов. Рассказываем, как определяют МКД, кто им управляет и кому принадлежит земля под ним.

Что такое МКД

МКД (многоквартирный дом)— это постройка, в составе которой есть от двух отдельных квартир, объединенных общим имуществом (крыша, подъезды, инженерное оборудование и нежилые помещения, кладовые, парковочные места, подвальные этажи) [1]. Другими словами, это дом, в котором живут разные семьи (собственники), у каждой есть своя изолированная квартира, а также общее имущество, которым пользуются все. Выглядеть многоквартирный дом может по-разному— от одноэтажного и двухэтажного здания до высотки.

Признаки многоквартирных домов

Жилищный кодекс четко определяет, какие признаки относятся к МКД. Вот основные из них [2].

• Изолированные жилые помещения, то есть каждый собственник, семья или наниматель проживает в отдельной квартире.
• Число квартир: кодекс устанавливает минимально количество от двух. Но в реальной жизни часто это постройки с десятками, сотнями или даже тысячами квартир.
• Общее имущество: в многоквартирном доме часть помещений считаются общими, то есть ими на равных правах пользуются все жильцы. Это, например, лифты, лестничные клетки, холлы и общие балконы.
• Инженерные системы: в МКД имеются общие системы жизнеобеспечения постройки— электросети, магистральные водоводы, газ.
• Конструктивные элементы: многоквартирный дом объединяет общая крыша, различные ограждающие элементы и несущие конструкции постройки.
• Нежилые помещения: в МКД могут быть помещения, не предназначенные для проживания. К ним относятся подземные паркинги, кладовые или зоны, в которых размещаются объекты домовой инфраструктуры.

Типы многоквартирных домов

Многоквартирные дома классифицируют по разным основаниям, но есть наиболее распространенные и типовые.

Этажность

Это самый наглядный способ разделения МКД. Как правило, говорят о мало-, средне- или многоэтажной застройке. Каждому понятию соответствуют здания определенной высоты. В классификаторе Минстроя их несколько [3], [4]:

• один—два этажа— малоэтажное здание;
• три—пять этажей— среднеэтажное здание;
• шесть—десять, 11–16 и более 16 этажей— многоэтажные постройки.

На смену мало- и среднеэтажной застройке пришли высотки с числом этаже от 20 и более.

Материалы

В массовом жилищном строительстве есть разные технологии возведения многоквартирных домов. В зависимости от выбранного способа МКД также подразделяют на типы. Нередко этот фактор становится одним из ключевых, например, при выборе жилья при покупке.

• Панельные— собираются из железобетонных плит. Самый быстрый и дешевый вариант строительства. Таким образом, например, возводили в своем время пятиэтажки.
• Кирпичные — самый престижный и долговечный вариант, онже один из самых редких в массовом строительстве.
• Монолитные— каркас будущего здания заливается бетоном прямо на стройплощадке. Сейчас это один из самых распространенных способов стройки. Его особенность в том, что внутренние помещения остаются свободной планировки. Стены и перегородки можно возвести по собственному проекту.
• Блочные— построены из крупных бетонных или газосиликатных блоков. Менее распространены.

Планировка

Еще один критерий МКД, который часто указывают в объявлениях о продаже. Он дает понять, какой это дом и как выглядят квартиры внутри. Вот некоторые из наиболее распространенных планировок МКД.

• Сталинки— это, как правило, многоквартирные дома особой серии, для которой характерны высокие потолки и просторные комнаты.
• Хрущевки— отличаются небольшими габаритами, в том числе маленькими кухнями и нередко совмещенными санузлами.
• Улучшенная планировка — это относительно новое понятие, которое больше относится к маркетинговой терминологии. Ее часто используют застройщики, чтобы подчеркнуть комфорт и продуманность помещения. Например, наличие раздельного санузла или даже нескольких, комнаты правильной геометрической формы.
• Открытая планировка— в таких многоквартирных домах помещения изначально сдаются без внутренних стен и перегородок. Собственники вправе устроить их по своему плану.

Управление МКД

Любым многоквартирным домом нужно управлять— это касается всех вопросов, связанных с текущим обслуживанием самой постройки и индивидуальных квартир. Это, например, снабжение ресурсами, текущий или капитальный ремонт. Жилищный кодекс РФ позволяет выбрать один из трех способов управления МКД [5].

• Управляющая компания (УК)— это организация, которая специализируется на управлении МКД. Выбирают ее сами жильцы путем общего голосования. После этого УК берет на себя все текущие дела, связанные с управлением дома: ремонт и обслуживание, уборка подъездов, поддержание придомовой территории.
• ТСЖ, товарищество собственников жилья— в этом случае МКД управляют сами жильцы, которые объединились в форму ТСЖ. Такое управление чем-то напоминает то, как это делается в садовых товариществах. При ТСЖ общим голосованием выбирают правление— орган, который действует от лица всех жильцов.
• Непосредственное управление— применимо для МКД, в которых не более 30 квартир. Собственники помещений управляют домом самостоятельно, без организации юрлица.

Совет МКД

Совет МКД— представительный орган от лица собственников и жильцов дома, который может функционировать сам по себе или быть посредником между УК и жильцами. По своей форме это не юридическое образование, а, скорее, инициативная группа. Выбирают совет из числа жильцов дома. Совет МКД полностью вовлечен в текущие дела дома. Например, он может контролировать работу УК, отстаивать интересы и права жильцов [6], [7]. Основные задачи совета МКД:

• контроль за УК— следить, выполняетли компания свои обязанности. Например, убираетли подъезды, чинитли краны, готовитли дом к зиме;
• контроль финансов— участвовать в приемке работ, подписывать акты выполненных работ, проверять, куда уходят деньги жильцов;
• подготовка собраний— совет готовит повестку дня для общего собрания собственников;
• информирование— доносить до жильцов решения УК или собраний, а также собирать жалобы от жильцов и передавать их в УК.

Эксплуатация МКД

Эксплуатация МКД— это все работы, связанные с обслуживанием и поддержанием многоквартирного дома с момента его ввода в строй и до сноса. К ней относится обширный перечень работ от текущего и капитального ремонта до установки внутридомового оборудования и заключение договоров с организациями по вывозу мусора, уборке территории. Как правило, большинство этих работ жильцы дома делегируют УК или ТСЖ. Выполнение почти всех из них предполагает оплату за счет собственников. Например, установка ОДПУ, общедомовых приборов учета.

Частые вопросы

Вот еще несколько вопросов о многоквартирных домах.

Кому принадлежит земля под МКД?

Земля под и вокруг МКД по умолчанию принадлежит собственникам помещений— это следует из ст. 36 Жилищного кодекса РФ [8]. Земля принадлежит владельцам квартир в рамках общей долевой собственности. Но бывает и такое, что территория под МКД находится в ведении муниципалитетов. Такое возможно, если собственники жилья сами не оформили этот участок либо есть правовые трудности с этим [9].

Чем отличается жилой дом от МКД?

Жилой дом— это отдельно стоящая постройка, которая предназначена для проживания одной семьи. Такие дома еще называют частными. Причем дом может стоять как на землях ИЖС, так и на землях СНТ. Строительство и обслуживание жилых домов регулируют свои законы: например, есть ограничения по этажности для садовых товариществ [10].

Главное о МКД

• МКД— это многоквартирный дом, в котором проживают сразу несколько не связанных между собой семей, каждая— в отдельной квартире.
• Ключевые признаки МКД: не менее двух квартир, есть общие помещения— холлы, коридоры, лестничные марши.
• МКД бывают разных типов, отличаясь этажностью, конструкцией, материалами стен и планировками.
• Многоквартирные дома обязательно находятся под управлением. Чаще всего эту функцию возлагают на управляющую компанию.
• Жильцы дома также вправе организовать совет МКД— это общественный орган, который может следить за работой управляющих.